本文自南都·湾财社小麦策略
采写 | 南都·湾财社记者 孙阳
编辑 | 柴华
6月19日，深圳市住房和建设局印发《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》，本规定共15条内容，将于2025年6月24日起实施，有效期5年。
在业内人士看来，《规定》最大的亮点有两个，一是存量项目调减出售型保障房，并转为商品房；二是新增项目或单元规划未通过的，明确了新的保障房配建移交规则，对旧改配建做了核减，给市场明确的信号。
可将出售型保障房建筑面积的40%调整为商品住房小麦策略
具体来看，《规定》明确提到，《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》施行前城市更新单元规划已审批通过且未开工的城市更新单元，若城市更新单元规划中已明确配建的保障性住房为出售型保障性住房，申报主体或实施主体可将出售型保障性住房建筑面积的40%调整为商品住房，其余60%按照城市更新单元规划居住用地的平均容积率折算成用地无偿移交政府，用地面积原则上不小于3000平方米。上述调整按照城市更新单元规划非强制性内容的修改程序申请规划修改。
展开剩余65%申报主体或实施主体也可将城市更新单元配建的出售型保障性住房建筑面积的50%调整为商品住房，其余50%调整为配租型保障性住房。上述调整无需申请规划修改，直接在用地批准或用地规划许可阶段同步研究确定。配租型保障性住房建成后无偿移交政府，免缴地价。已签订国有建设用地使用权出让合同的城市更新单元，上述调整后涉及地价变化的，应当按规定补足地价。
业内分析：可让存量项目尽快启动
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，深圳将存量项目保障房调减转为商品房，主要基于以下原因：
一是让存量项目尽快启动。过往深圳楼市发展受旧改驱动明显，旧改既为供给端带来拆迁购买力，又是新增供应主力，还能提升片区发展预期、带动土地升值和市场热度。但市场下行后，按原有配建规则，存量项目资金难以平衡，推进困难。存量项目停滞不仅削弱楼市发展动力，而且产生了回迁安置、不良资产、三角债等问题，这对于开发投资、固投等都产生了影响，深圳经济大市挑大梁的作用受到挫伤。
另一个原因是降低出售型保障房对商品房市场的冲击。近期，深圳商品房市场下行趋势仍在，出售型保障性住房的冲击不容忽视。当前，商品房市场已经回调了4年，但市场预期仍较弱。当房价还有下行预期，人才房、安居房与商品房就存在竞争关系，对市场预期、交易造成移动扰动。
他指出，政策调整的目的，显然就在让存量项目尽快启动，解决安置等历史遗留问题，解决流动性在旧改领域的堵塞，修复房地产市场的旧改动力、旧改加速器功效。从供需两端激活房地产的发展动力。需要指出的是，这也只是在产业内部做供需主体技术层面的修补，关键还在于市场预期，后者与房价的走势，需求的体量，资金平衡等有关，更深层次的是供需关系以及深圳的收入、就业基本面。
在业内看来，新规通过多维度举措释放积极信号。一方面，新规增加了保障房多渠道供应；另一方面，按比例配建，免缴地价、出售型保障性住房可调整为商品房等，减轻了开发商压力，保障开发商的利润空间小麦策略，有利于推动城市更新改造的进程，构建长期健康的发展模式。
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