近期，随着广州市多个旧改项目的推进，多个区域二手住宅成交活跃。根据广州市房地产中介协会数据，2025年5月（统计周期：4月26日至5月25日）广州市中心六区二手住宅十大活跃板块中，出现多个旧改关联板块。同德围-罗冲围、芳村大道和桂花岗-三元里网签套数同比分别显著增长62.50%、66.67%和64.06%沪深策略，分别对应罗冲围、坑口、三元里旧改；海珠方面，客村-赤岗、东晓南、江南西-宝岗板块也分别同比增长30.23%、26.80%和24.71%，对应近期海珠区新中轴南段以及康鹭片区旧改。
上述板块中，江南西-宝岗、桂花岗-三元里、芳村大道等板块均非十大活跃板块的常客，但随着板块内或周边旧改项目的推进，不少已经收到补偿款或急需腾出原房屋的旧改居民均在近期入市，在短期内大幅度拉升了成交数据，一举超越了天河北、天河公园、工业大道北等前十常客。
旧改客≈地缘客
带动周边二手市场
地产经济学专家邓浩志认为，几乎所有的旧改购买力都属于地缘性客户，一般只愿意考虑原居住范围内的三至五公里进行置换，因此旧改对周边一、二手住宅市场有着强烈的带动效应。
展开剩余79%以近半年来二手交易活跃的罗冲围-同德围为例沪深策略，5 月该板块录得221套网签量，位居全市之首，板块内富力桃园、富力半岛花园两个小区分别网签36套、25套，均位列5月中心区二手住宅十大活跃楼盘。链家地产富力桃园旗舰店负责人易慧告诉记者，5月门店促成二手交易19单，其中半数为旧改置换客户。
富力桃园是罗冲围片区规模最大、楼龄最短的项目，由于小区的绿化环境、社区商业、学校等配套在区域内有着突出优势，加上罗冲围周边新房供应较少，二手成交一直较为活跃，也是不少地缘客的首选项目。易慧介绍：“我们最近的一位旧改客户是5月底入手的富力桃园，选择了一套91平方米的两房单位，总价约240万元，由于客户原来被列入旧改范围内的房子需要在6月搬离，因此成交非常快。”
据链家地产同德分店负责人黄星棋介绍，5月底该门店便连续成交了两单旧改客户的置换交易，均为侨德花园小区的约60平方米户型，总价100万元出头，两位客户之间是亲戚关系，年龄约55岁，既不愿意搬得太远，也没有贷款条件，因此便先后买在了同一个小区。而在中心城区，与同德围类似，同时满足交通、商业、低总价等要求的项目并不多。
二手住宅普遍回调
均价匹配旧改补偿
不得不承认的是，在经历了广州市新房迭代带来的强烈冲击后，不少旧改区域的补偿标准接近甚至超过区域内的二手住宅价格，在富力桃园，2.7万-3万元/平方米的均价已经低于周边的补偿标准，而在周边环境更老旧、二手供应更为分散的同德围，这一现象则更为明显。
黄星棋告诉记者，和高峰期的2018年、2019年相比，同德围的二手均价回调了大约40%，目前有大量均价2万元/平方米以内的小区可选，楼梯楼小区均价更是低至1.1万-1.3万元/平方米。“以片区内的丽康居小区为例，这个小区是房改房小区，2000年左右建成，高峰期均价大约是2.5万-3万元/平方米，现在已经下跌到了1.4万-1.8万元/平方米这一区间。包括次新房也在回调，整个片区内最新的项目万科金域悦府，开盘时均价最高达到5万元/平方米，现在放盘的价格也下滑到了3.8万-4万元/平方米。”黄星棋介绍。
实际上，与外界印象中存在一定差异的是，旧改客的预算并没有想象中的充足，以富力桃园的旧改客户成交为例，240万元已经是总价极高的交易。根据《白云区螺涌村、松南村、松北村城中村改造项目校园路东侧佳丽轩、佳星楼地块国有土地上房屋征收补偿方案》，被征收居民能够拿到的最高补偿标准为3.85万元/平方米，而由于首期征拆的几个地块上住宅均以80平方米以内的小户型为主，因此每户居民能够拿到的赔偿总额并不会太高。
“大多数旧改客户的补偿款在150万-200万元之间，还需要预留一部分用于装修、养老，所以能够用于置换的预算并不算宽裕，在富力桃园基本只能选择70平方米出头的小两房。而这样的预算在中心城区的新房市场是没有选择空间的，如果想换新房，只能去比较远的白云湖。”易慧表示。不过，对于大多数习惯了中心城区便利生活的居民来说，很难接受搬到郊区，毕竟不论是白云的罗冲围、三元里，还是海珠区的客村、赤岗、康鹭，尽管在城市界面上存在缺陷，但生活便利度远非边远的新兴社区可比，不少居民都习惯了“电鸡”十多分钟，或是公交三五站即可满足生活所需的惬意。
有业内人士认为，旧改购买力未来将成为广州楼市复苏的重要力量，从近期旧改来看，涉及征拆的住房以小面积为主，补偿款在200万-500万元区间，这也是近期二手市场以及荔湾区中小户型新房交易活跃的原因。
“从近半个月的成交来看，仅就我们区域而言，这一批旧改客户的需求已经基本释放完毕了，最近两周的成交已经没有多少旧改客户。不过截至6月18日，我们门店的业绩已经达到了一般月度的平均成交量，也就是说这个月总体成交的热度是高于平均水平的，后续交易量应该会比较平稳，不会大幅回落。”易慧表示。
文、图 | 记者 范晗越沪深策略
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